Путь человека труден и опасен, но мы преодолеем всё и доберёмся до конечной точки нашего пути – Вершине знаний.

Гипернадежное инвестирование в недвижимость, для тех, у кого нет миллионов



Гипернадежное инвестирование в недвижимость, для тех, у кого нет миллионов
Гипернадежное инвестирование в недвижимость, для тех, у кого нет миллионов

Есть такая идея - сто тысяч положить и потом жить на эти деньги получая большой возврат. На сегодняшний день это конечно не возможно. Потому что финансовых инструментов таких нет. Их нет не только у нас, их нет даже в Америке. Но обычно, чем надежнее банк, тем меньше интерес.


Объясняю так. Какие финансовые инструменты наиболее ликвидные на сегодняшний день. Основные финансовые инструменты, кроме недвижимости - это играть на бирже, что, в общем-то, более рискованно и значительно более рискованное вложение денег. Или же покупать государственные облигации. То есть инвестиции, что представляет более низкий интерес.


Ситуация сейчас находится как бы в рецессии. Мы все пытаемся из этого выйти, но все еще не получается. Сейчас инвесторы в основном ищут и, если они хотят заработать много, иметь большой возврат. И это не получается моментально. Но так как везде и как всегда, как какие-то проблемы финансовые, порождают одновременно какие-то возможности, которых не было раньше. И еще год назад или где-то полтора, можно было купить за 250 тысяч дом, который на сегодня может быть стоит уже все 350. Но это в том случае, когда за долги, банки продают недвижимость. Это происходит довольно часто, потому что хозяин перестает платить, потому что ему нечем платить и такая недвижимость просто выбрасывается на рынок и продается с молотка.


Банку необходимо вернуть свои деньги по возможности в общий оборот. Зависшие деньги - это мертвые деньги. И такого сейчас очень много. Банки, где люди побросали очень много недвижимости и которыми теперь, банку приходится как бы этим владеть очень много.


Банк вообще-то не в том бизнесе, они совершенно не владельцы недвижимости, и они не хотят на самом деле быть в этом бизнесе. Они всеми силами хотят продать это и как можно скорее. Банк на самом деле, не имеет даже права эксплуатировать недвижимость.


Допустим, упало на него сто домов и он не может это даже в аренду сдавать, он просто не имеет права. Банк не хочет это держать.


Как это происходит?


Банк сбрасывает это на маркет, связывается с каким-нибудь агентом по недвижимости. Этот агент, а им нужно очень много агентов, на тысячи домов, они разбрасывают эти дома по разным агентствам и продают поодиночке.


Как долго банк освобождается от недвижимости и сколько занимает это по времени?


Этот процесс занимает очень много времени. При этом они в принципе цену ставят нормальную и где-то может даже ниже чем маркет. И все равно это все занимает, конечно, некоторое время. Тем более, сегодня, когда невозможно получить ипотеку или финансирование. И ведь все пока остается на том же самом уровне. Я имею в виду не сам факт, что ипотеку получить нельзя, можно.


Но чтобы получить финансирование, нужно слишком много информации доставить, что человек зарабатывает, зарабатывает легально, что у него еще есть счет в банке. То есть финансирование дается людям, которым оно не нужно. А тем кому это нужно, получить его не можно.


Но есть проблема в банках, еще одна и очень большая. Банки постоянно подвергаются серьезному регулированию. И на каждый доллар, который они дают на финансирование, они должны иметь доллар, который лежит у них на счету. Грубо говоря, если банк выдает вам финансирование на сто тысяч, то у них и должно лежать сто тысяч, мертвым грузом. Хотя существует и другое мнение, что если у меня, как у клиента есть сто тысяч, как у банка, то я могу десять раз одолжить там по сто тысяч.


И если сейчас говорить не про клиента, а про банк, который дает финансирование клиенту, то если они дали сто тысяч, по федеральным законам они должны на своем счету держать сто тысяч.


Что происходит, если банк не может вернуть свои проценты, хотя делает все возможное, чтобы успеть вернуть свои проценты?


Когда им назад попадает недвижимость, а ведь они дали сто тысяч, то фактически они назад свои сто тысяч не получили. Они получают это в виде недвижимости. У них теперь не сто тысяч, у них в этом случае зависло двести тысяч. Но банк теперь имеет эти деньги не в бизнесе, и им нет выгоды, чтобы держать это. Эти сто тысяч не в бизнесе, чтобы продолжать поддерживать финансирование людям. Банки же на этом зарабатывают.


Значит, у них зависло двести тысяч, которое им могло бы приносить худо, бедно три, четыре или пять процентов, но оно ничего не приносит. Им очень важно избавиться от этой недвижимости, которая мертвым грузом у них лежит.


Как купить недвижимость на 60 процентов ниже своей стоимости?


Есть такая форма покупки, когда риелтор предлагает банку цену, пусть даже в убыток, и у этого название даже специальное есть. И банки любыми путями хотят избавиться от этой недвижимости. Банки начинают продавать это по одиночке. Потому что мало кто к ним может придти и купить много. Но если к ним придти, имея пять миллионов долларов, то можно у них скупить оптом и за цену, от тридцати и до шестидесяти процентов меньше, чем реальная стоимость этих домов.


Как банк, теряя сорок процентов, получает с миллионной продажи, десять миллионов денег?


Мало у кого есть пять миллионов. И это на самом деле говорит о том, что продажа домов в розницу, дорого стоит самому банку. Поэтому, если кто-то оптом готов забрать, то он как всякий оптовик, готов дать хорошую скидку, потому как это для него будет дешевле. А для банка это очень важно, хотя на самом деле, кажется, что банк теряет сорок процентов. Это еще в среднем, иногда эта цифра чуть больше, иногда чуть меньше. С одной стороны, банк теряет сорок процентов, но с другой стороны, если у них кто-то покупает на миллион, то у них освобождается денег на десять миллионов.


Как это можно использовать в качестве надежной инвестиции?


Сейчас часто можно встретить людей - это специалисты по инвестированию, которые рассказывают, что большой поток идет из стран бывшего союза. Люди, кто сейчас с деньгами, пытаются как-то их пристроить. На западе сейчас развивается большой бизнес по обслуживанию этих денег. Полно риэлторов, которые обслуживают русские деньги, когда россияне хотят и покупают хорошие и дорогие дома. Не такие, где люди живут, а представительского уровня.


Если у Иван Иваныча есть, пусть даже не пять, а десять миллионов долларов, которые он хотел бы диверсифицировать, скажем в эту сумму и думает приобрести что-то за рубежом, надеясь пойти в банк, и сказать. Что я, имею десять миллионов, и хотел бы получить хороший дискаунт. В этом случае с Иван Иванычем никто разговаривать не будет.


Не афишируемая деятельность банков.


Продажи недвижимости банком с молотка это не то, что банк рекламирует. Банк не создает вокруг этой темы излишней шумихи, с лозунгами типа - "Пожалуйста приходите, люди с деньгами и покупайте" Банк не будет иметь дело, просто с человеком со стороны, даже если у него на это есть деньги.


То есть получается, что большой банк, это все таки бюрократическая контора, которая не будет вот так вот на низком уровне, просто встречаться с человеком, который пришел и сказал, что у него есть десять миллионов. Почему? Потому что, если даже допустить, что они возьмутся и влезут в эту аферу, хотя они этого не сделают, то могут попасть в неприятную ситуацию.


Все начинается с того, что этот человек, должен продемонстрировать, что он не просто покупатель, а он имеет уже какой-то опыт работы с недвижимостью. Банку это важно, по той причине, что потом его могут судить.


Есть определенная ответственность. Человек может сказать, что пара домов хорошие, а вот остальные абсолютно не подходят. Что вы мне продали? И я теперь вас буду судить, на всю сумму.


А когда приходит профессионал, то он не может потом сказать, что его обманули. Он же имеет лицензию, или на риелторскую деятельность или на строительство. И он не может косить под дурачка. Банк не будет разговаривать с человеком со стороны. Как бы хорошо это не выглядело.


Много ли денег на счету людей?


У нас в стране на самом деле, очень много денег. Никогда еще на счетах у людей, не было столько денег, сколько есть этих денег сейчас. Потому что многие, взяв даже кредит или ипотеку, практикуют не платить по своим обязательствам. А другая часть населения, больше стали покупать за наличку, чем под будущий доход. И так что на счетах столько денег, и если, не дай Бог, что-то такое случится, то может быть просто уже гиперинфляция, просто от того, что все побегут и понесут свои деньги.


Банковский кризис не позволяет понести все деньги в инвестиции.
И это, безусловно, так. И даже пенсионный фонд, больше всего заинтересован в недвижимости, несмотря на то, что происходит.


Кому же под силу вот сейчас пойти и купить, вот так вот оптом?


Прежде всего, игроки на бирже, опять же банки будут иметь дело с пенсионным фондами. Хотя тоже не напрямую. Они должны нанять профессионала, адвоката, человека который во всем этом разбирается. Они могут показать, что у них есть много миллионов, и тогда банки могут это им продать.


Почему не инвестируют в это люди с миллиардами, ведь с другой стороны, вроде есть возможности, и именно сейчас время покупать. Почему же люди с миллиардами на счету, и различные инвестиционные компании не побегут скупать все это в один день?


Наверное, те, у кого есть миллиарды, не заинтересованы в этом. У них есть другие возможности. И есть большая разница в том, когда речь идет об инвесторе, или же о группе инвесторов. Потому что, те у кого нет пяти миллионов, они будут группироваться. Существуют и такие формы инвестиции, где люди кооперируются все вместе. И они могут все вместе пойти, создав легальную структуру и вложить определенные суммы, получив недвижимость с большой скидкой.


Но такая структура - это не три товарища, которые договорились и купили недвижимость, а речь идет о легальной структуре. И существуют определенные требования, как например такое, что количество инвесторов там должно быть не меньше ста. Это не какое-то там партнерство. Это более навороченная структура.


Есть такие легальные формы, которые надежно защищают инвесторов с одной стороны, и с другой стороны позволяют выгодно вложить свои деньги, даже если у человека нет пяти миллионов.


Но среди людей, располагающих деньгами, в странах бывшего Союза, сложилось негативное представление, и они с недоверием относятся к самой идее, что ты можешь кому-то дать деньги, и они не пропадут.


Я был на конференции в Минске, и там очень продвинутый парень, который консультирует людей, как делать стартапы и так далее, долго объяснял, что даже если ты в Америке создал корпорацию, зарегистрировал и так далее, то тебя могут выкинуть оттуда. Человек вроде бы продвинутый, он искренне верит, что можно выкинуть человека из корпорации и лишить его прав или акций. То есть человек партнер этой корпорации, траста или владелец на какую-то сумму, и выкинуть его, в этом случае просто не возможно. Так что, если не хотите, что бы вас просто на всего выкинули следует знать все правила, включая курсы денежных валют myfin.by/bank/currency/minsk, а также, конечно, делать все как сказано.


Если ты инвестируешь во что-то реальное, а не в какую-то схему типа МММ. Где люди обещают десять процентов в месяц, и платить им естественно нечем, берут новые деньги, но расплачиваются. Это довольно старая схема. Что касается же инвестора в реальные вещи, то инвестор легально всегда защищен.


Когда можно потерять собственные инвестиции в недвижимость?


Деньги можно потерять только в одном случае, если совершенно обесценится, то, во что человек вкладывает деньги. То, что и было четыре, пять лет назад с пенсионными планами. То есть деньги лежали в акциях у людей, это потом вполовину упало и они потеряли. Поэтому достоинство вложения в покупку недвижимости - здесь потерять фактически не возможно. Может быть, оно не будет расти двадцать процентов в год, но потерять свои инвестиции, невозможно.


И если опираться на опыт в других странах, то достаточно пронаблюдать, как эти процессы происходят. Обычно перед обвалом цен, цены взлетают в течении года, а потом все это лопается как мыльный пузырь.


Два способа инвестирования в недвижимость.


Один путь, который возможен для инвестирования - это когда человек говорит, что сейчас куплю на 50 процентов дешевле, и может, чуть подкрашу и продам. Может, удвою свои деньги.


Второй способ, может, подкрашу и сдам. Буду получать деньги.


В этом смысле у человека есть постоянный доход, если ты все это делал для получения постоянного дохода. Ты все равно его сдаешь. Может быть не за тысячу долларов, а за 850 его сдаешь. Но если эта недвижимость не в спекуляцию берется, а берется, допустим, в эксплуатацию, тогда шанс потерять имеется.


Почему это надежно покупать недвижимость и покупать по большой скидке?


Я не знаю. Да потому что, даже если недвижимость упадет, оно не упадет вдвое. А если еще и покупаешь, чуть ли не в два раза дешевле, то потерять не возможно.


Институциональный инвестор, ему вообще сложно что-либо потерять, потому что он с большим дискаунтом берет. А если это происходит в такое время, когда ты сейчас берешь с большим дискаунтом, да еще и с молотка, то есть уже с большим дискаунтом, то это становится гипер надежным инвестированием.


Но проблема в том, что на покупку с молотка, нужно иметь полностью ту сумму, которая требуется, и так же иметь наличку. Но и с молотка, когда покупаешь, не обязательно покупаешь сильно дешевле. Потому что банк продает, обычно за сумму финансирования.


Если на этом доме стоит пятьсот тысяч, а дом может быть и стоит пятьсот тысяч, а может быть даже и четыреста тысяч, то банк в принципе хоть и продает за пятьсот тысяч, только никто не купит за пятьсот тысяч. И он начинает торговаться и в конце концов продается за 420 тысяч.


Банки часто и в убыток продают, но они и не отдают совершенно дешево. Даже когда такие ситуации случаются, то некоторые люди, ходят специально на эту продажу, и если что-то выскакивает, допустим, финансирование стоит двести тысяч, а стоит оно сто, то сразу десять человек начинает биться за это. И все равно это продается за 420 тысяч каких-то там денег.
__________________________





Все материалы взяты из открытых источников и представлены исключительно в ознакомительных целях. Все права на книги принадлежат их авторам и издательствам.



Вход в систему